Glossar der gewerblichen Leasing-Begriffe: Ladefaktor
"Ladefaktor" ist ein Begriff, der sich auf die Methode zur Berechnung der gesamten monatlichen Mietkosten für einen gewerblichen Mieter bezieht. Es kombiniert nutzbare Quadratmeter plus einen Prozentsatz der Quadratfuß der öffentlichen Bereiche, von denen der Mieter profitieren soll. Es wird manchmal als "add-on" -Faktor oder "common-area" -Faktor bezeichnet.
Was zählt zu den öffentlichen Bereichen?
Gemeinschaftsräume können Toiletten, Lobbys, Aufzüge, Treppenhäuser und gemeinsame Flure umfassen.
Sie sind Bereiche, auf die Kunden, Kunden und Mitarbeiter eines gewerblichen Mieters Zugriff haben und von denen erwartet wird, dass sie sie nutzen.
Nutzbare Quadratfuß in der Ladefaktorberechnung
Lastfaktorberechnungen beginnen mit der Ermittlung der Differenz zwischen nutzbaren und mietbaren Quadratfuß. Nutzbare Quadratmeter definieren den Bereich, den Sie und Ihr Unternehmen tatsächlich und ausschließlich belegen können. Andere Mieter haben keinen Zugriff auf diesen Bereich. Es ist dein Geschäft, dein Büro, dein Standort.
Wenn Sie Speicherplatz von 25 'x 20' mieten, haben Sie 500 Quadratmeter Nutzfläche. Dies ist Ihre Gegend und Ihr Geschäft kann vermutlich alles davon nutzen. Wenn Sie eine Ecke dieses Raumes frei lassen, ist das Ihre Wahl, aber Sie könnten diesen Raum benutzen, wenn Sie wollten, damit er zu Ihren verwendbaren quadratischen Füßen beiträgt.
Sie und andere, die mit Ihrem Unternehmen in Verbindung stehen, können die öffentlichen Bereiche nutzen - die Toiletten, die Lobby, Aufzüge, Flure und Treppenhäuser -, aber sie sind nicht Teil Ihrer nutzbaren Quadratmeter, da sie nicht ausschließlich Ihnen gehören.
Eine Ausnahme kann bestehen, wenn Ihre nutzbaren Quadratmeter in getrennte Räume oder auf getrennte Stockwerke aufgeteilt sind. In diesem Fall würden alle Zugangswege, die sie verbinden, zu Ihren nutzbaren Quadratfuß beitragen. Sie sind keine öffentlichen Bereiche, da andere Mieter und / oder der Eigentümer sie nicht verwenden.
Mietbare Quadratfuß in der Ladefaktorberechnung
Nachdem Sie Ihre nutzbaren Quadratmeter bestimmt haben, können Sie Ihre mietbaren Quadratmeter berechnen, indem Sie einen Prozentsatz der gemeinsamen Bereiche hinzufügen, die Sie und / oder Ihre Kunden ebenfalls verwenden.
Der Prozentsatz wird normalerweise vom Vermieter oder Grundstückseigentümer festgelegt und basiert in gewissem Maße auf Ihrer nutzbaren Quadratmeterzahl im Vergleich zur Gesamtfläche des Gebäudes.
Sie könnten hier etwas Spielraum haben. Es gibt keinen einheitlichen, pauschalen Prozentsatz, obwohl dieser in der Regel nicht höher als 15 Prozent ist. Es kann davon abhängen, ob Sie in einem Bereich mit vielen anderen gewerblichen Mietern, z. B. einem Einkaufszentrum, Räumlichkeiten mieten. Wenn Ihre Kunden und Kunden auch einen großen Parkplatz benutzen, kann dies den Prozentsatz erhöhen.
Berechnen des Lastfaktors
Beginnen Sie mit der Gesamtfläche der Gesamtfläche des gesamten Gebäudes. Jetzt subtrahieren Sie die Quadratmeterzahl der öffentlichen Bereiche. Sie haben nur noch brauchbare Quadratmeterzahl übrig, zumindest wenn Sie das gesamte Gebäude und nicht den Platz in einem Einkaufszentrum oder einem Einkaufszentrum mieten. Teilen Sie den Gesamtplatz durch die nutzbare Fläche, um den Auslastungsfaktor zu erhalten.
Wenn Ihre Berechnungen bei 20 Prozent liegen und der Vermieter 15 Prozent anbietet, haben Sie wahrscheinlich ein gutes Geschäft. Wenn Sie bei einer Zahl von 10 Prozent ankommen und der Vermieter 15 Prozent fragt, möchten Sie vielleicht die Hilfe eines Immobilienprofis verhandeln oder dafür gewinnen.
Sie sollten auch notieren, ob der Auslastungsfaktor in Ihrem Leasingvertrag angepasst werden kann und bei der Erneuerung neu berechnet werden muss. Um ein erfolgreiches Geschäft zu führen, dreht sich alles um Planung. Wenn das Geschäft nicht boomt und Sie im nächsten Jahr einen möglichen signifikanten Lastfaktoranstieg erleben, könnte das katastrophal sein. Gewerbemietverträge sind idealerweise langfristig angelegt. Sie möchten Ihr Unternehmen nicht verlagern müssen.